中国房地产测评中心于2009年5月19日在上海发布了《2009年中国房地产上市公司测评研究报告》。中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌先生、易居(中国)董事会主席周忻先生、易居房地产研究院院长张永岳教授、克而瑞(中国)信息技术有限公司总裁丁祖昱先生、新浪房产事业部总经理罗军先生等出席了当天的发布会。中国房地产测评中心副主任兼秘书长龙胜平博士在会上就《2009年中国房地产上市公司测评研究报告》的排行榜和测评成果进行了深入全面的说明。

　　中国房地产测评中心认为，尽管中国房地产行业的市场集中度不高，但由于房地产开发具有较强的地域性特点，从分区域各指标分析，区域龙头开发商在区域市场的市场集中度具有明显优势。如万科在深圳按销售金额计算的市场占有率达到10.98%，其开发规模、定价策略等行为的变化会对深圳房地产市场产生较强的引导性作用，显示出一定的市场控制能力。

　　根据测评中心研究成果，2008年积弱的房地产需求对开发企业的库存造成很大压力，尽管2009年第1季度全国市场出现成交放量，但企业仍然面临着较大的库存压力。统计显示，沪深103家房地产上市公司的存货总额为4566亿元。鉴于2009年第1季度季报出具时间不同，以沪深房地产上市公司综合实力30强企业为参照来说明目前房地产上市公司的库存变化。沪深房地产上市公司30强2008年末的库存总量为3376亿元，2009年第1季度的库存总量为3422亿元，较2008年底微增1%，主要是因为企业在采取策略消化原有库存的同时，在目前良好的销售形势下，加速了在建项目的投入比例和建设进度，导致存货总量没有出现下降，但得益于2009年一季度良好的市场销售，多数房地产上市公司的存货结构得到一定程度的改善。

　　通过深入研究房地产上市公司净利润的变化，测评中心发现企业两极分化现象较为严峻。103家沪深房地产上市公司中有45.24%的企业出现净利润下降，加上亏损扩大、由盈利转为亏损的公司数目，则高达53.17%，平均降幅达27.93%；净利润增加的公司占比为40.48%，平均增幅高达77.47%，显示出行业苦乐不均的态势，对于亏损扩大的公司而言，未来面临较大的破产清算风险。

　　测评中心发现，住宅市场供求结构性矛盾突出，畅销和滞销房型结构并存，同时价格分歧明显。根据CRIC系统对上海2009年第1季度商品住宅成交统计结果显示，一室和两室住宅的成交量占商品住宅成交总量的52%，其他城市的情况与上海类似。另外，上海市单价10000元以下的住宅成交量占到了成交总量的43%，这从另一个方面证明了目前市场上的供求出现结构性失衡现象，中低价住宅受到市场欢迎，开发这些物业的企业在“小阳春”库存消化很快；而对于库存物业以高端住宅或商业物业为主的地产商则几乎没有感受到阳春的温暖。

　　测评中心认为，全球经济受金融危机重创，加之突如其来的全球性甲型(N1H1)流感病毒疫情，全球经济形势更趋严峻。就国内经济形势看，2009年前两个月个人所得税增速比上年回落8.7个百分点，居民收入预期下降将进一步制约未来消费扩张，未来消费启动仍存在很大的变数。因此在消费收缩、宏观经济尚未企稳的情况下，房地产企业的未来发展也充满了诸多的不确定性。

　　从发达国家和地区房地产业发展的轨迹看，房地产市场实现全面复苏和增长与宏观经济状况有着密切的关系，在较短时期内会出现一系列的波动性调整，即会出现长度为1到2个季度的短时价格和成交量止跌上涨现象，但房地产行业调整的总体趋向不会出现大幅度变化，在房地产市场需求总体不稳定的情况下，无法对全行业整体走出衰退寄予过高期望。

　　测评中心研究发现，在行业快速发展阶段，房地产开发企业偏重于规模化发展，强调“做大”，注重利润增长，企业的内部管理问题被掩盖在企业的利润增长中。2008年的严冬之寒告诫企业必须纠正以往的“牛市思维”，及时转变发展模式，将企业增长方式从“规模速度型”转变为“质量效益型”，房地产开发企业尤其是大型房企需要更加有效地控制成本，在加强管理的同时，平衡集权与分权的管理，进而提升公司的核心竞争力。

　　测评中心发现，万科、中海、保利、金地、华润置地、远洋地产等多家优势聚集型上市公司，均已酝酿或开始调整企业的发展模式，重新调整和确立母公司与子公司的权责关系，将此前激进扩张中下放的权力回收，加强风险与成本控制能力，开始回归客户、产品以及投资回报的商业逻辑原点。